Земельні ресурси є унікальним природним ресурсом як за своїм значенням, так і за місцем у забезпеченні прийнятного функціонування економічної системи держави. Разом з тим, як показує поточний досвід, цей ресурс використовується значною мірою на основі консервативних підходів та методів, які не сприяють його ефективному використанню. Одними з таких характеристик земельних ресурсів, що до сих пір знаходяться у консервативному фарватері, є їх вартісні характеристики, а саме – вартість земельних угідь. Ці питання особливо загострилися під час обговорення доцільності чи недоцільності запровадження ринку землі в Україні. Однією з базових характеристик (умов) функціонування цього ринку є вартість ресурсу, якою ринок буде оперувати. Практика показує, що внутрішні ціни та, до прикладу, європейські, сильно різняться. Розглянемо вартісні характеристики земельних ресурсів в Україні та країнах ЄС для можливості їх порівняння.

Українські реалії. Згідно інформації Держгеокадастру за станом на 01.01. 2017 р. середня нормативна вартість 1 гектару ріллі та перелогів становить 30,9 тис. грн (або ≈ 1200 дол. США). Якщо провести аналіз попередніх років, то цифри такі: 2005 р. – 3675,6 грн за 1 гектар, 2010 – 11754,8, 2012 – 20641,8, 2014 – 20635,0, 2015 – 25773,1.

Зупинимося на оцінці за станом на 01.01.2015 р., щоб провести порівняння з цінами у ЄС. Показник по Україні – 25773,1 грн за 1 га. У регіональному вимірі найвищі значення характерні Черкаській області (33175,9 грн), АР Крим (як тимчасово окупована територія, 30789,6), Донецькій (29045,5). Найменші значення фіксуються у Житомирській області (17150,8 грн), Чернігівській (20352,4), і Миколаївській (21967,5). У доларовому еквіваленті значення регіонів та держави показано на рис.

Рис. Вартість 1 гектару ріллі та перелогів для України та окремих регіонів, дол. США, max → min

Як показують розрахунки, вартість 1 га ріллі та перелогів в Україні становить близько 1610 дол. США, що є низьким показником. Теж саме стосується і значень регіонів з найвищими величинами (зокрема, Черкаської області). Причиною таких значень є як консервативна методика оцінки, що не враховує навіть базових характеристик ресурсу, так і вплив інших факторів. Несприятливим є той факт, що окремі регіони з високими значеннями (АР Крим, Донецька область) перебувають або під тимчасовою окупацією або у зоні дії АТО. 

Які показники у країнах ЄС? Кардинально відмінною від української є ситуація у ЄС. Як показує інформація Євростату, навіть найнижчі величини по країнах ЄС є вищими від максимальних по Україні. При середньому значенні вартості 1 га землі, що обробляється, у 13543,8 дол. США (розраховано за країнами, що представлені у переліку Research Paper. Agricultural Land Prices and Rents data for the European Union. December 2016 / European Commission. Eurostat), багато країн перевищує цю величину. В основному це країни Західної Європи.

Максимальними є величини Мальти та Нідерландів. Разом з тим, варто зазначити, що характеристики цих країн не є показовими, а сформовані на основі врахування локальних унікальних характеристик. Мінімальними значеннями визначаються Румунія та Литва (табл.). 

Таблиця

Вартість 1 гектару землі, що обробляється (arable land), для окремих країн ЄС, дол. США, max → min*

* Research Paper. Agricultural Land Prices and Rents data for the European Union. December 2016 / European Commission. Eurostat

** у довіднику наводиться інформація для переважної більшості країн ЄС,  але не для всіх

*** країни групи I – високі значення, II – середні величини, III – низькі.

****без врахування значення Мальти через свої унікальні природні умови.

Проведене групування показало, що можливо виділити 3 групи країн за вартістю. I групу країн формують переважно країни Західної Європи з високим рівнем розвитку. Вартість 1 га землі, що обробляється – 38274,5 дол. США. Відношення їх значень до середньої величини по ЄС коливається від 2,14 до 10,75. Про що це говорить ? Про значне перевищення загальноєвропейського рівня. II група представлена також країнами з високими економічними показниками. Фіксується поступове входження країн Східної Європи (Словенія, Польща). При вартісному показнику 1 га землі, що обробляється, у 12430,7 дол. США, вже тільки половина країн може перевищити значення по Європі. III групу формують переважно країни Східної Європи. Вартість 1 га землі, що обробляється, становить 3541,7 дол. США. Значення всіх країн менші від середньоєвропейських.

Оцінка динаміки цін показує, що для переважної більшості країн ЄС ціни зростають, тільки для окремих країн II і III групи характерні процеси зменшення.

Що показує порівняння цінових характеристик України та країн ЄС? По-перше, при середній величині по ЄЄ у 13543,8 дол. США, значення по Україні – 1610 дол. США. Навіть якщо орієнтуватися на середнє значення для країн III групи, то й тут величина України у 2,1 рази менша. Ми вже не говоримо про порівняння з країнами вищих груп.

Таким чином, як показує статистика, ціни в Україні та країнах ЄС сильно різняться. І це при тому, що українські землі за багатьма показниками є найкращими у світі.

По-друге, для країн ЄС зазначалося про зростання цін. В Україні також спостерігається переважно висхідна динаміка цін у гривні протягом останніх років, однак, вартість 1 га все одно залишається низькою. Вірогідно, що причини, що обумовлюють це зростання, у ЄС і Україні суттєво різняться.

По-третє, цікавим є порівняння вартостей у межах регіонів країн ЄС, які у цій розробці не досліджувалися, однак, саме їх вплив і визначає  характеристики країни у цілому. Як показує досвід ЄС, крім впливу природних факторів, значну дію справляє і рівень активності у регіоні (ділової, туристичної та ін.). Проілюструємо це на прикладі Іспанії. Вартість 1 га землі в країні становить 13655,0 дол. США. У регіонах з високими показниками активності (Валенсія, Андалузія) вартість землі мінімум наполовину більше від загальної по країні.

В Україні цей фактор реалізовує свій потенціал не повною мірою. Якщо проілюструвати на конкретному прикладі, то величина АРК (туризм) більша від середньої по Україні на 20%, а Дніпропетровської (промисловість) – 8%.

Шляхи поліпшення ситуації. 1. Трансформація загальних принципів оцінки вартості земельних ресурсів, які б орієнтувалися на кращі європейські практики. Хоча, варто зазначити, що для того, щоб ці підходи працювали, необхідний достатньо високий рівень розвитку ринку.

2. Розвиток і становлення методик, спрямованих на залучення нових елементів вартості до оцінки земельних ресурсів. Доцільно звернути увагу на вартості, що належать до числа ринкових характеристик ресурсу. Ці елементи вартості мають підвищити ціну земельних ресурсів.

3. Подібна ситуація (низька вартість) суттєво гальмує упровадження дієвого та ефективного ринку землі в Україні, адже вартісні характеристики є важливим його чинником. Одним із шляхів поліпшення ситуації є впровадження інструментів фінансово-економічного регулювання, здатних як активізувати додаткові елементи вартості ресурсу, так і прискорити загальний розвиток процесів землекористування в цілому. 

Анатолій Сундук, д.е.н., с.н.с. 

завідувач відділу проблем економіки земельних і лісових ресурсів